Energetische Sanierungen sind wichtig, um Betriebskosten im Gebäude zu senken und die Anforderungen der aktuellen Rechtsprechung zu erfüllen. Doch gerade in bewohnten Mietshäusern stoßen energetische Sanierungsmaßnahmen oft auf Unverständnis. Baulärm, Schmutz und eine starke Einschränkung bei der Wohnungsnutzung während der Sanierung sieht kein Mieter gerne. Deshalb gab es bisher die Möglichkeit, in einem solchen Falle die Miete zu mindern.
Der aktuelle Gesetzentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz sieht hier jedoch einige Änderungen vor. Mit Stand Ende Mai 2012 heißt es darin, dass Mieter verringerte Rechte erhalten, aber in einigen Situationen auch besser gestellt werden.
Mietminderung erst nach drei Monaten
So wird eine Mietminderung aufgrund energetischer Sanierungsmaßnahmen nicht mehr sofort, sondern frühestens nach drei Monaten anerkannt, in denen es zu Beeinträchtigungen bei der Nutzung der Wohnung kommt. Die durchschnittlichen Minderungsquoten von zehn bis 20 Prozent sollen dabei erhalten bleiben.
Ziel dieser Bestimmung ist es, Anreize für Vermieter zu schaffen, energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, ohne dass sie dabei mit finanziellen Verlusten durch Mietminderungen rechnen müssen. Die Regelungen gelten ausschließlich für energetische Sanierungsmaßnahmen, die das Ziel haben, Energie einzusparen und den Klimaschutz zu unterstützen.
Mieterhöhungen nach der Sanierung
Wurde eine energetische Sanierung durchgeführt, kommt es nicht zwingend zu einer Mieterhöhung. Werden ausschließlich Maßnahmen durchgeführt, die dem Klimaschutz dienen oder wird eine Solaranlage zur Einspeisung von selbst erzeugtem Strom ins öffentliche Netz installiert, sind die Kosten dafür nicht auf die Mieter umlegbar.
In den übrigen Modernisierungsfällen kann es aber weiterhin zu Mieterhöhungen kommen. Bis zu elf Prozent der Investitionskosten dürfen jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt allerdings nicht, wenn es sich um Erhaltungsmaßnahmen bestehender Gebäude handelt, in die Energiesparmaßnahmen integriert werden. Diese Kosten können nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Bisher fehlte diese eindeutige Klarstellung zugunsten der Mieter im Gesetz.
Weitere Maßnahmen aus dem Gesetzentwurf
Erleichtert wurden im Gesetzentwurf zudem die Begründungspflichten des Vermieters zu Sanierungsmaßnahmen. Kostspielige Sachverständigen-Gutachten sind nicht mehr nötig, stattdessen kann jetzt auf Pauschalwerte, die in der Praxis gängig sind, zurückgegriffen werden.
Weiterhin können Mieter sich nicht mehr vor dem Start einer Sanierungsmaßnahme wehren, indem sie auf untragbare folgende Mieterhöhungen hinweisen. Bisher konnte durch so begründete Härtefallprüfungen eine Sanierungsmaßnahme verhindert werden. Entsprechende Prüfungen sind auch weiterhin möglich, allerdings erst, wenn es zur Mieterhöhung kommt. So können die Maßnahmen seitens des Vermieters zunächst ohne Verzögerung gestartet werden, Mieter können aber genauso weiterhin einen Schutz vor überzogenen Mieterhöhungen erhalten.
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