Neben der Möglichkeit ein gewisses Eigenkapital anzusparen, bieten manche Hypothekenbanken auch die Möglichkeit, dass man ohne Erspartes Bauherr bzw. Wohneigentumsbesitzer werden kann. Dabei sei jedoch zu beachten, dass die Zinsen aufgrund des gesteigerten Ausfallrisikos für die Banken entsprechend höher sind und auch die Gesamtdarlehenssumme größer ist, schließt sie doch auch sämtliche Erwerbsnebenkosten ein. Eine kleine Rechenhilfe kann hier sein, dass solange der pro Jahr zu erwartende Anstieg der Immobilienpreise den Risikoaufschlag – also den Prozentsatz der höheren Darlehenszinsen aufgrund einer gestiegenen Wahrscheinlichkeit des Komplettverlustes der Kreditsumme – übersteigt, eine Vollfinanzierung zumindest als alternative Form des Eigentumserwerb angesehen werden kann. Man bedenke bei einer Fremdvermietung weiterhin, dass bei nicht selbstgenutzten Immobilien Zinsen steuersenkend als Betriebskosten angegeben werden können.
Das Annuitätendarlehen ist dabei eine mögliche und wohl auch die beliebteste Form der Vollfinanzierung. Hier gewährt die Bank / Sparkasse die gesamte benötigte Bausumme als Kredit, dessen Tilgung sich faktisch aus zwei Teilen zusammensetzt. Einerseits begleicht der Schuldner den Darlehenssummenzins, andererseits bzw. sukzessive das Darlehen selbst. Die Tilgung beginnt mit dem Abbezahlen der auflaufenden Kreditzinsen. Später dann wird der eigentliche Kredit beglichen. Da sich der Zins immer wieder an die neue und abnehmende Restdarlehenssumme angepasst, wird bei regelmäßiger Tilgung auch die Zinsbelastung geringer. Dass Annuitätendarlehen beinhaltet weiterhin in der Regel ein Recht auf Sondertilgungen, welche ihrerseits jedoch in der Höhe und Häufigkeit (meist einmal pro Jahr 5% oder 10% der Darlehenssumme) seitens der Bank beschränkt sein können.
Ist man sich andererseits noch unschlüssig darüber, ob und wann man ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, hat sich jedoch bereits in ein bestimmtes Objekt verliebt, so kann durch einen Mietkauf eine Kaufoption gesichert werden. Hierbei zahlt man einen der Miete ähnlichen, jedoch höheren monatlichen Betrag und sichert sich damit das Recht, das Objekt praktisch jederzeit zu einem im Vorfeld festgelegten Kaufpreis zu erwerben, ohne entsprechendes Kapital zu diesem Zeitpunkt bereits besitzen zu müssen. Die regelmäßigen Zahlungen werden dabei fast vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Der Nachteil kann zweifelsohne darin gesehen werden, dass die monatlich entrichteten Zahlungen für Miete und die Kaufpreisanzahlung keine Zinsen abwerfen. Außerdem muss für die bei Kauf verbleibende Restsumme meist auch ein Darlehen aufgenommen werden und/oder man weiß bereits vorher, dass man zu diesem Zeitpunkt eine größere Auszahlung erwartet bzw. entsprechenden Betrag angespart haben wird. Weiterhin ist schwer abzusehen, ob das Kaufobjekt auch dann noch den vorher festgelegten Preis wert ist, wenn man sich beispielsweise erst nach zehn oder mehr Jahren zum Kauf entscheidet.
Sie sehen also, eine Baufinanzierung ist auch ohne Eigenkapital möglich.
